Làm thế nào để phân loại Bất động sản?
Bất động sản trở thành một trong những kênh đầu tư HOT nhất hiện nay. Tuy nhiên trước khi bắt tay vào kinh doanh hay đầu tư bất động sản, các nhà đầu tư cần nắm rõ một số khái niệm căn bản và các vấn đề liên quan.
Dưới đây là một số chia sẻ về bất động sản của Đất 24H – Website kết nối thông tin cộng đồng, tạo ra sân chơi chung cho các doanh nghiệp xây dựng, chủ đầu tư dự án, nhà đầu tư tài chính, giới kinh doanh bất động sản.
Bất động sản là gì?
Bất động sản (tiếng Anh: Real Estate) là một thuật ngữ pháp luật chỉ những thứ bao gồm đất đai nói chung và những gì gắn liền vĩnh viễn với mảnh đất đó (như nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất, mùa màng chưa thu hoạch…).
Nhưng đó không phải là quy định chung cho tất cả thị trường bất động sản trên thế giới. Ở nhiều quốc gia khác nhau có những quy định về bất động sản không giống nhau. Chẳng hạn như bất động sản theo quy định của Nga cụ thể là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này hoàn toàn hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận bao gồm cả lãnh thổ chủ quyền quốc gia, chúng không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Quy định của Việt Nam về bất động sản
Căn cứ theo Bộ luật Dân sự nước Cộng hoà XHCN Việt Nam 2005, Điều 174 quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Chủ sở hữu một hay nhiều bất động sản được phép sử dụng chúng trong nhiều hình thức như: mua bán hoặc cho thuê; làm quà tặng hay để di chúc lại cho người được thừa hưởng; ký quỹ hoặc để yên bất động sản của mình.
Trái ngược với bất động sản là động sản (tiếng Anh là “personal property”). Chúng chính là những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều hoặc nhà tạm. Chính vì thế, bất động sản có thể được chuyển nhượng cùng với đất đai, con động sản thì không.
Phân loại bất động sản
Bất động sản có thể phân chia thành 3 loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng
Bất động sản (viết tắt: BĐS) có đầu tư xây dựng bao gồm:
- BĐS nhà đất: nhà ở, nhà xưởng, các công trình thương mại – dịch vụ
- BĐS hạ tầng: hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc…
Đây là nhóm BĐS cơ bản và chiếm tỷ trọng lớn nhất. Nhưng đồng thời nó cũng phức tạp nhất, và còn chịu nhiều ảnh hưởng các yếu tố chủ quan và khách quan.
BĐS nhà đất có ảnh hưởng rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như sự phát triển bền vững của đô thị. Đây là nhóm BĐS chiếm phần lớn nhất trong số các giao dịch BĐS ở Việt Nam cũng như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng
BĐS không đầu tư xây dựng gồm có:
- Đất nông nghiệp sản xuất
- Đất rừng
- Đất nuôi trồng thuỷ sản
- Đất hiếm
- Đất làm muối
- Đất chưa qua sử dụng…
Bất động sản đặc biệt
BĐS đặc biệt chính là các công trình bảo tồn quốc gia, nhà thờ họ, đình chùa, miếu, các di sản văn hoá vật thể, nghĩa trang…
Đây là loại BĐS hầu như không có khả năng tham gia thị trường.
Kinh doanh bất động sản là gì?
Có thể hiểu kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện các hoạt động liên quan đến bất động sản như: mua, bán, xây dựng, nhận chuyển nhượng để bán, cho thuê lại hoặc cho thuê mua bất động sản, quản lý bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, môi giới, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. Mục đích cuối cùng là để sinh lợi.
Từ lâu việc kinh doanh bất động sản đã trở thành công cụ giúp những người giàu có gia tăng khối tài sản của mình môt cách nhanh chóng.
Bản chất của việc kinh doanh bất động sản không khác gì cuộc chơi của dòng tiền và lãi vốn. Hiểu đơn giản hơn thì dòng tiền và lãi vốn chính là việc cho thuê và mua bán.
Dòng tiền
Đối với các hoạt động đầu tư BĐS cho thuê tại những thị trường có nhu cầu cực lớn và liên tục như TP.HCM, Hà Nội, thì cuộc chơi dòng tiền là bền vững và không có hồi kết.
Cho thuê BĐS chính là cách mà người giàu có thể gia tăng tài sản của chính họ. Thay vì chỉ chạy theo giá BĐS lên xuống, mua vào và bán ra, những người giàu đều ý thức được rằng dòng tiền BĐS là con đường giúp họ có được tự do về tài chính một cách bền vững và nhanh chóng biến khối tài sản của họ lớn lên gấp nhiều lần.
Kinh doanh BĐS theo hướng dòng tiền cũng giúp các nhà đầu tư tận dụng tốt đòn bẩy kinh tế. Bạn có thể vay một số tiền lớn tại ngân hàng để thực hiện thương vụ đầu tư của mình mà không gặp nhiều khó khăn.
Lãi – vốn
Khác với dòng tiền, kinh doanh lãi – vốn chính là phương thức mà hầu hết các nhà đầu cơ BĐS hiện nay đang tập trung vào. Mục đích của họ chính là chớp thời cơ sinh lời từ việc mua vào một mảnh đất, chờ đến khi giá trị của nó tăng giá lên rồi bán ra.
Kinh doanh lãi vốn gắn liền và biến động theo các đặc điểm của thị trường. Khi thị trường bất động sản trở nên ngưng đọng, lúc đó BĐS mua bán cũng bị ảnh hưởng nặng nề. Ngược lại khi thị trường nóng, thì bất động sản lại trở thành món hàng đắt giá.
Lãi – vốn là hình thức kinh doanh BĐS mang tính rủi ro khá cao. Tuy nhiên, với những nhà đầu tư có kinh nghiệm, họ thường kết hợp cả hai cả hai – ưu tiên mua lại những bất động sản có nhiều tiềm năng tạo ra dòng tiền và kết hơp cho người khác thuê lại.
Bong bóng bất động sản là gì?
Bong bóng bất động sản là một hiện tượng bong bóng kinh tế diễn ra theo định kỳ của thị trường bất động sản tại địa phương hoặc trên toàn cầu và thường đi kèm sự bùng nổ đất
Bùng nổ đất đai là sự gia tăng nhanh chóng giá thị trường của bất động sản cho đến khi đạt đỉnh điểm và sau đó sụt giảm một cách không kiểm soát.
Hiện tượng bong bóng BĐS xảy ra khi thị giá của một loại tài sản BĐS được đẩy quá cao trên giá trị thực sự của nó. Giá trị thực sự của một tài sản BĐS thường là vấn đề gây tranh cãi cho các chuyên gia kinh tế và người dân. Điều này cũng đồng nghĩa với những tranh cãi xung quanh danh từ “bong bóng” khi mô tả tình thế của thị trường.
Nguyên nhân của hiện tượng bong bóng bất động sản là gì?
Hiện tượng bong bóng BĐS bắt nguồn từ 4 nguyên nhân chính:
- Sự phát triển lệch pha cung – cầu trên thị trường bất động sản. Yếu tố này biểu hiện khi thị trường phát triển nóng ở phân khúc bất động sản ở khu vực này hơn các nơi khác.
- Kinh tế phát triển bùng nổ dẫn đến giá trị bất động sản tăng cao hơn so với sản phẩm khác.
- Ngân hàng, tín dụng lỏng lẻo, các ngân hàng dễ dãi cho vay tín dụng, thế chấp; thiếu kiểm soát chặt chẽ trong vốn vay.
- Đầu cơ chi phối thị trường. Bằng chứng thực tế là hàng loạt các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất gia tăng số lượng lớn. Cùng với các hoạt động đầu tư “lướt sóng” kiếm lợi nhuận dẫn đến nền thị trường mất ổn định.
Dấu hiệu của hiện tượng bong bóng bất động sản
- Nguồn cung tăng chóng mặt
- Lượng giao dịch tăng đột biến
- Sốt giá
- Đầu tư “lướt sóng” chiếm phần lớn, trong khi nhu cầu ở là rất thấp
- Dự án ảo, mua trên giấy chưa hình thành quá nhiều
Hậu quả để lại chính là nợ xấu ngân hàng gây ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn và tăng trưởng ngân hàng. Nặng hơn có thể dẫn đến phá sản các ngân hàng, làm khủng hoảng kinh tế. Bên cạnh đó là các dự án bất động sản ma, gây ra vô vàng khó khăn trong hướng giải quyết của chính phủ. Có thể phải mất hàng chục năm hoặc không bao giờ khắc phục được.